Ich werde immer wieder gefragt, wie ich REITs bewerte und greife den Vorschlag gerne auf, einen Artikel darüber zu schreiben.
Von REITs erwarte ich nicht das große Wachstum wie bei Unternehmen aus der Tech-Branche, dafür bekomme ich eine relativ hohe Rendite. Ich sehe das eher wie bei einer eigenen Immobilie. Der Mieter soll pünktlich zahlen und die ganze Sache einfach laufen.
Einige Annahmen muss ich treffen, da ich vieles nicht verifizieren kann. Ich gehe davon aus, dass das Management seinen Job versteht. Diese sind oftmals viele Jahre bis Jahrzehnte in der Immobilienbranche tätig und sollten ihr Handwerkszeug wie Marktanalysen, lokale Kaufkraft, Bedarf etc. verstehen.
Grundlage der Bewertungen sind daher nicht die Geschäftsberichte, sondern die Unternehmenspräsentationen, vergleichbar mit einem Exposé für eine Immobilie. In diesen sind die wesentlichen Grundlagen anschaulich aufbereitet und ich kann mir ein relativ gutes Bild vom Unternehmen machen. Auf der Homepage findet man noch viele Angaben, die das Ganze abrunden. Die Präsentationen stellen das Unternehmen natürlich positiv dar, aber falsche Angaben sind darin nicht enthalten, denn dann besteht die Gefahr, dass das Unternehmen verklagt wird. Hier sind die US-Aktionäre und die SEC wesentlich schneller als z. B. die deutschen Anteilseigner.
Ich habe per Zufall einen meiner REITs ausgewählt, um mein Vorgehen darzustellen und bin bei One Liberty Property gelandet. Die letzte Unternehmenspräsentation ist vom Januar 2018 und zwischenzeitlich sind ein paar Immobilien dazugekommen.
Im Prinzip ist das wie eine Besichtigung, nur das ich nicht vor Ort bin. Wobei das eine nette Rundreise durch die USA wäre, die einzelnen Objekte in echt zu begutachten. Die meisten Präsentationen sind ähnlich aufgebaut und ich mache das mit allen REITs so.
Wie schaut es bei OLP aus?
OLP besitzt 119 Immobilien mit rd. 1 Mio. Quadratmeter Mietfläche (1 Quadratfuß = 0,092903 m², ca. 0,1 m²). Die aktuelle Vermietungsquote liegt bei 98 % und die Mieteinnahmen bei 70 Mio. Dollar. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge liegt bei 8,7 Jahre.
Mit 119 Immobilien ist OLP ein eher kleiner REIT, aber durchaus ausreichend groß. Es gibt kaum Leerstände und knapp 2 % sind normal, niemand hat immer 100 % vermietet. Die Mieteinnahmen scheinen angemessen, legt man das auf den Quadratmeter um, sind das 7 Dollar im Schnitt. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge ist rel. lang. Gewerbeimmobilien haben eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 30 bis 40 Jahre (manchmal weniger), da sind acht Jahre eine lange Zeit.
Es wird an verschiedene Branchen vermietet, wie an Geschäfte (Möbelhäuser, Supermärkte, Bürobedarf), Industriefirmen, Restaurants usw. Diese Aufteilung auf verschiedene Branchen gefällt mir, sollte es einer Branche schlecht gehen, habe ich kein Klumpenrisiko. Gerade beim Ladengeschäft bestehen immer Bedenken, dass der Onlinehandel diesen zu schaffen macht. Bei Möbelmärkten und Bürobedarf mache ich mir da keine Sorgen. Bei den klassischen Läden, immerhin 40 Stück, muss man genauer hinschauen. Industriebetriebe, Restaurants und Fitnessstudios sind standortgebunden, daher gehe ich hier nicht von Problemen aus. Alles in allem eine gute Mischung.
Die Immobilien sind auf 31 Staaten verteilt, da ist noch Platz zum Wachsen. Naturkatastrophen, wie Hurrikans oder Überschwemmungen treffen nicht alle Immobilien gleichzeitig.
Die 5 Topmieter machen 22,4 % der Einnahmen aus, den größten Brocken stellt dabei der Möbler. Fällt dieser aus, ist der Einnahmeausfall trotzdem weniger als 7 % der Mieteinnahmen. Die Topmieter kommen aus unterschiedlichen Branchen. Diese Diversifizierung gibt zusätzliche Sicherheit.
Mit 487 Mio. Dollar ist OLP nun wirklich kein Riese am Markt, ich hoffe, das Qualität vor Quantität geht. Positiv ist, dass Insider 23 % der Aktien halten (laut Yahoo 11,5 %, dafür über 50 % institutionelle Investoren), d. h. die Leute verwalten ihr eigenes Geld. Da ist man mitunter umsichtiger, als wenn man nur Manager ist. Die Dividendenrendite liegt bei stattlichen 7 %. Selbst eine Kürzung um 30 Prozent würde noch immer gut fünf Prozent Rendite bedeuten.
Das AFFO (angepasste operative Ergebnis) wächst in den letzten Jahren kontinuierlich. Das FFO oder AFFO (was etwas genauer ist) gibt das frei zur Verfügung stehende Geld an, am ehesten vergleichbar mit dem Free Cash Flow (FCF). Der Gewinn ist um Abschreibungen oft verzerrt, was bei den Ausschüttungen dazu führt, dass diese oft bei 130 % des Gewinns liegen. Da fragt man sich, ob das auf Dauer gut gehen kann. Ja, es kann. Letztlich liegt das an den Buchhaltungsvorschriften.
Für 2017 sind erst die letzten drei Quartale dargestellt.
Die Dividende wächst sogar und die Ausschüttungsquote liegt in einem Bereich zwischen 80 % und 90 % vom FFO. Das ist üblich und absolut in Ordnung, denn REITs müssen 90 % ihrer Erträge ausschütten.
2017 wurden 1,72 $ ausgeschüttet und für 2018 wird 1,80 $ erwartet.
Die durchschnittlichen Zinsen liegen gerade mal bei 4,2 % und in den nächsten 5 Jahren fallen keine sonderlich großen Anschlussfinanzierungen an. Die meisten Finanzierungen fallen erst ab 2023 und darüber hinaus an. Die Gesellschaft scheint solide finanziert zu sein. Die Schulden scheinen sich auf 290 Mio. Dollar zu belaufen, bei Mieteinnahmen von 70 Mio. Dollar könnte das Unternehmen in vier Jahren schuldenfrei sein.
In den nächsten Jahren laufen doch einige Mietverträge aus. Alleine 2022 und 2023 macht das ca. 26 % der Einnahmen aus. Das ist bedenklich, aber das alle Mieter abspringen und kein Nachmieter gefunden wird, ist eher unwahrscheinlich. Ich hoffe, die meisten Mieter verlängern ihren Vertrag.
In der Pipeline sind Zukäufe von 225 Mio. $ geplant. Wird das über neue Aktien oder über Schulden finanziert? Hierzu habe ich keine Angaben gefunden.
2016 und 2017 wurden die Zukäufe über Kredite finanziert und teilweise sogar bar bezahlt. Die erzielten Mietrenditen liegen alle um die 7 % - 8 %. Das ist für gewerbliche Mieten im üblichen Rahmen. Läden machen dabei den geringsten Anteil aus, was ich positiv bewerte. Mir sagen zwar die einzelnen Firmen nichts, aber ich traue dem Management zu, solvente Mieter einzukaufen. Interessant ist auch, dass in Wohnimmobilien diversifiziert wird.
2016 wurde ein Appartementkomplex in Cleveland gekauft und bar bezahlt. Die Mietrendite liegt bei 10 %. Warum sollte ich mir eine Wohnung kaufen, die weniger bringt und nur Arbeit macht?
(In der Präsentation sind noch mehr Beispiele von Käufen.)
Das Mieterprofil des Hauptmieters (Möbelmarkt). Ich denke, ein Möbler wechselt nicht einfach den Standort und die Firma existiert immerhin seit 1885. OLP wird sicherlich alles tun, um den Mieter zu behalten.
Zusammenfassung
Im Prinzip schaue ich mir die Unternehmenspräsentation an, es gibt noch mehr Folien z. B. mit der Vermietungsquote oder Immobilienverkäufe. Wenn ich einen positiven Eindruck habe, dann durchstöbere ich die Homepage des REITs und vergleiche die Zahlen mit anderen Quellen wie z. B: Yahoo Finance. Oft findet man auf verschiedenen Blogs (Seeking Alpha usw.) den einen oder anderen Artikel. Habe ich dann ein gutes Gefühl, dann kaufe ich. Die Meinungen über OLP gehen etwas auseinander, da z. B. die Immobilien nicht die Besten am Markt sind. Andererseits ist das Unternehmen seit 1982 am Markt tätig. Es muss nicht immer eine Luxusimmobilie sein, um trotzdem Geld damit zu verdienen.
Ich kann die Geschäftsberichte und Bilanzen nicht im Detail verstehen. Letztlich ist es immer ein wenig Glück, die richtige Aktie auszuwählen und wie sich das Unternehmen in drei Jahren darstellt, kann man eh nicht wissen. Insgesamt betreibe ich nicht sonderlich viel Aufwand. Viele Unternehmen interessieren mich nach Durchsicht der Präsentation sowieso nicht mehr. Da ich in zehn REITs investiert habe, bin ich an tausenden Immobilien in den ganzen Staaten beteiligt. Sollte sich meine Einschätzung doch als falsch herausstellen, dann ist das Risiko im Verhältnis zum Gesamtportfolio überschaubar. Letztlich frage ich mich, ob ich die ganze Firma besitzen möchte. Da das trotz meiner Sparrate leider nicht geht, ist es angenehm, zumindest einen Teil zu besitzen. Das Risiko an 119 Immobilien beteiligt zu sein, schätze ich als deutlich geringer ein, als eine einzelne Wohnung zu kaufen, wo ich von einem Mieter, einer Hausverwaltung und von den anderen Eigentümern abhängig bin.
Die Unternehmenspräsentationen werden regelmäßig erstellt und man kann dadurch die Entwicklung ganz gut verfolgen. Hat man sich mit mehreren REITs auseinandergesetzt, entwickelt man relativ schnell ein gutes Gefühl dafür.
Mehr kann ich als Anleger von Deutschland aus nicht machen.
Diskussion geschlossen, bei Fragen gerne eine E-Mail schreiben!
FinanzSenf.de (Freitag, 23 März 2018 07:26)
Hallo Alexander,
die Präsentationen sind natürlich leichter zu konsumieren als ein 10k Bericht. Man sollte aber möglichst die Präsentationen mehrerer Jahre vergleichen. Wie du sagst, stellen sich die Unternehmen sehr positiv dar. Entwickeln sich einzelnen Kennzahlen nicht wie gewünscht werden sie auch schon mal einfach aus der Präsentation gestrichen und durch andere Informationen ersetzt.
Beste Grüße
Thomas Senf
Detlef (Freitag, 23 März 2018 11:19)
Moin,
sehr gut Alexander und Danke für deine arbeit hier.
Ben (Freitag, 23 März 2018 12:35)
Hallo Alexander,
vielen Dank für deinen ausführlichen Bericht.
Hast du für dich eine Obergrenze gesetzt, wieviel Prozent deines Depots aus REITs bestehen sollen bzw. dürfen?
Grüße,
Ben
Eberhard (Freitag, 23 März 2018 13:24)
Hallo Alexander,
ich find's toll, wie locker Du mit dem Thema umgehst. In meinem Depot habe ich eine ganze Reihe von REITS und ich streue da sehr breit. Das gibt mir die Sicherheit, die ich brauche um mich wohl zu fühlen. Ansonsten sehe ich das ähnlich wie Du. Ich bin lieber an 1000 Immobilien in den USA beteiligt, als mir eine Gewerbeimmobilie hier in Deutschland zu kaufen. Da arbeiten sehr viele Menschen und die wollen alle Geld verdienen und ich bekomme halt einen kleinen Anteil davon ab. Und selbst wenn da irgendwo ein Gauner dazwischen sitzt, der die Leute betuppen will, dann schmälert das meine Rendite nur unwesentlich. Das gilt auch für Naturkatastrophen.
Grüße aus dem Rheinland
Eberhard
Oliver (Freitag, 23 März 2018 17:11)
Wie Du mag ich REITs sehr gerne und würde niemals eine eigene Immobilie zum Vermieten dagegen tauschen. Ich bin für so was zu faul. Ich schau mir immer wieder die Seiten meiner REITs in größeren Zeitabständen an und bin auch an sehr vielen Immobilien beteiligt. Ist immer nett, sich anzuschauen, was für einen Geld verdient. Mir gehört sogar ein halber Ziegelstein des Waldorf-Astoria in New York, so mehr oder weniger. Wenn ich in meinen Lieblings-Augustiner-Biergarten gehe, sehe ich sogar eines der Gebäude, was Geld für mich verdient. gegenüber ist noch Apple und wenn ich zum Bahnhof gehe, Bristol-Myers-Squibb. Da macht der Biergartenbesuch gleich viel mehr Spaß. Aktien und REITs sind was schönes, an jeder Ecke steht etwas, wo man mal etwas investiert hat und passives Einkommen generiert.
Ich streue sehr gerne und da momentan der Markt die REITs nicht liebt, habe ich einiges aufgestockt. Sogar ein paar O (Reality Income), die mir sonst immer zu teuer waren, habe ich mir zugelegt. 50 $ ist einfach ein zu guter Preis, um sie links liegen zu lassen. Da ich nicht mehr so viel verdiene, waren es nur 30 Stück. Aber immerhin.
Ich kann jedem empfehlen, der monatlich gute Dividendeneinkünfte möchte, breit gestreut solche Aktien ins Depot zu legen. Es ist wie Immobilienfinanzierung: Die Kurse schwanken nicht so stark wie so manch meiner anderen Werte, die Auszahlungen sind hoch und steigen zumeist leicht an und das gibt eine gewisse Sicherheit.
One Liberty Property besitze ich zwar nicht, aber das kann ja noch kommen. Er gefällt mir ganz gut und für eine Position ist er sicher sehr gut zu gebrauchen. In meinem REIT-Ordner auf der Watchliste ist er, habe ich gerade mal gecheckt.
Ich bin mal gespannt, wie die Leute mit den schwächeren Kursen zurecht kommen. Es hat so einige Korrekturen gegeben und wahrscheinlich gibt's noch einige schwächere Tage. Und so etwas passiert, wo ich nicht mehr so viele Aktien kaufen kann. Die Welt ist wirklich ungerecht. Bin mal gespannt, wie viel Buchwert ich diesen Monat verloren habe.
Grüße
Oliver
Alexander (Freitag, 23 März 2018 17:30)
Es ist doch immer wieder erbauend. Da schreibt man einen Artikel und liest alles dreimal durch und beim Öffnen am nächsten Tag springen einem die Rechtschreibfehler ins Auge. Nützt aber nichts, ich hoffe ich habe jetzt fast alle erwischt.
Hallo Thomas,
oft langt ein Blick in eine ältere Präsentation, da Zeitreihen über 5 oder 10 Jahre angegeben sind. Auch die Vergleiche mit anderen REITs sind manchmal lustig, da wird wirklich das Optimale rausgepickt. Man sollte nur keine Wissenschaft daraus machen.
Hallo Detlef,
es freut mich, wenn dir der Artikel bzw. der Blog gefällt. Vielleicht kann ich ab und an eine Anregung geben.
Hallo Ben,
mein ursprünglicher Gedanke war, dass 20 % der Einnahmen (also 200 €/Monat) durch REITs kommen sollen. Schaffe ich es über 1.000 €/Monat, dann darf es gerne mehr sein. Ich möchte ja nicht ewig sparen, sobald ich in die Verbrauchsphase wechsele, sollten die Nicht-REITs durch die Dividendensteigerungen das Gleichgewicht wieder herstellen. Momentan hege ich die Überlegung, in jedes Unternehmen 10.000 € zu investieren, unabhängig vom Dividendenertrag, solange ich mein Ziel erreiche. Wenn ich in 11 Jahren z. B. 1.500 € im Monat bekomme, ist mir der REIT-Anteil eh egal (ob nun 20 % oder 30 %).
Hallo Eberhard,
vielleicht bin ich manchmal zu locker? Ich habe schon oft die Erfahrung gemacht, dass ich viel Arbeit in eine Bewertung reinstecke und drei Tage später kommt eine Meldung, die alles über den Haufen wirft. Aufwand und Nutzen sollen in einem gesunden Verhältnis stehen. Manchmal arbeite ich nach dem Motto "Versuch und Irrtum". Locker bleiben, hilft allerdings ungemein. Im übrigen sehe ich es genauso, die Gauner gehen letztlich unter. Selbst wenn eine Firma pleite geht, dann macht das bei mir weniger als 5 % meiner Einnahmen aus. Ärgerlich aber nicht existenzbedrohend.
Viele Grüße an alle
Alexander (Freitag, 23 März 2018 17:34)
Hallo Oliver,
da haben wir uns etwas überschnitten beim Schreiben. Ich kann dir in allem nur zustimmen. Meine Frau ist immer genervt, wenn wir im Urlaub sind und ich ständig darauf hinweise, dass wir gerade Geld verdienen: "Schau, ein McDonalds, Starbucks ist auch viel los, Microsoft hat hier einen Firmensitz" Es macht einfach Spass.
Viele Grüße
Annabella (Freitag, 23 März 2018 18:49)
hallo Alexander,
ich habe mich entschieden keine weitere Immobilie zur Vermietung zu kaufen, da springen die REITS nun in die Bresche, ich habe Public Storage, W.P.Carey, Simon Property und Swiss Prime Site, interessieren würden mich noch Ventas, ein deutscher Reit und British Land, dann hätte ich fast einen kleinen Immo-Etf beisammen und ich hätte wenig Arbeit damit, die Dividende kommen ja von alleine. Ein Monatszahler wäre auch noch schön, aber Alles auf's Mal geht auch nicht.
liebe Grüsse
DividendSolutions (Samstag, 24 März 2018 11:35)
Hallo Alex,
danke für's Teilen deiner Herangehensweise an die REIT Auswahl. Unterscheidet sich nicht wesentlich von meiner. Ich weiß noch wie ich vor Jahren zufällig auf Realty Income gestossen bin, aber noch gar keine Ahnung von den Besonderheiten bei REITs hatte. Als ich die Ausschüttungsquote und das KGV gesehen hatte, habe ich einen Kauf damals sofort verworfen - Fehler;-). Der Kurs war zu der Zeit bei ca 29€...
OLP kannte ich noch nicht, tx für das Vorstellen und die Analyse. Sehe ich mir mal genauer an. Im Moment überlege ich bei WP Carey, Welltower und Realty Income aufzustocken. Die aktuellen Bewertungen sind meiner Meinung nach wieder sehr interessant und fair...
Viele Grüße,
DividendSolutions
AlKi (Samstag, 24 März 2018 23:19)
Hallo Alexander, Lob an deinen Blog. Ich lese ihn immer wieder gerne. Vor einiger Zeit habe ich meine Immobilie verkauft und teilweise dafür Reit's gekauft. Letzendlich ist es mir
gelungen die Mietausfälle weitgehend zu kompensieren und habe nun nicht mehr Probleme mit der Steuerklärung, Reparaturen und dem Mieter. Das kostet immer Zeit, Arbeit und Ärger. Bei den Reit's bleibt man von solchen Unabwägbarkeiten weitgehend verschont. Meine Reit's sind neben den üblichen Verdächtigen Realty Income, MainStreet, Medical Properties, Public Storage aber auch American Tower sowie Digital Realty die zwar eine niedrige Dividenrendite aber dafür eine große Dividendensteigerungsrate haben.
Für deinen Blog Wünsche ich mir weiter so!
Gruß AlKi
Alexander (Sonntag, 25 März 2018 12:05)
Hallo Annabella,
immer eins nach dem anderen. Ich bin froh, dass ich keine Einzelimmobilie mehr habe, die Belastung ist einfach zu groß auf Dauer. Mit mehreren REITs hat man auch kein Klumpenrisiko. Klar das Gesamtrisiko "Immobilie" bleibt, aber man ist nicht mehr ganz so abhängig von seinen Mietern.
Hallo DividendSolution,
Welltower muss ich mir mal anschauen, lese ich immer wieder. Allerdings stocke ich erst mal nach und nach auf, bevor ich neue Werte ins Auge fasse. Eine Merkliste schadet aber nicht. Die REITs hat es in letzter wirklich ganz schön gebeutelt. Die Renditen sind sehr interessant. Ich denke immer, selbst eine moderate Kürzung ist zu verkraften. Kommt diese z. B. durch den Ausfall eines Hauptmieters, heisst es nicht, dass die ganze Firma schlecht ist.
Hallo Alki,
Danke für dein Lob. Wie ich bei Annabella geschrieben habe, sehe ich es genauso wie du. Wenn ich die Einnahmen aus den REITs mit meinen ehemaligen Wohnungen vergleiche, liegen diese netto sogar höher. Die Mieten bei Wohnungen kann man auch nicht jedes Jahr erhöhen, bei den REITs kümmern sich die anderen darum. Die Mieterschutzgesetze werden jedes Jahr übler und die Mieter sind oft von vornherein schlecht auf den Mieter zu sprechen (der stopft sich mit meinem Geld die Taschen voll). Ist natürlich Quatsch, aber die Mietervereine befeuern sowas auch noch. Dann die Gerichtsurteile (Mietkürzung wegen einer Baustelle auf der anderen Straßenseite!), geht´s noch? Die Deutschen sind eh Streithansel. Seitdem ich wohnungslos bin, schlafe ich viel besser.
Viele Grüße an alle
Benny (Dienstag, 27 März 2018 10:09)
Hallo zusammen,
weiß jemand ob es einen Broker gibt bei dem man Aktiensparpläne umsonst ausführen lassen kann ? Normalerweise kaufe ich immer in Tranchen zu 1500 Euro über Tradegate, das kostet mich 10,50. Ich möchte gerne anfangen diverse Aktien per Sparplan zu kaufen aber ich bin zur Zeit beim SBroker und die wollen 2,5% !!! haben, das finde ich auf´s Jahr gerechnet zu viel.
Vielen Dank für jede Info
Gruß
Benny
Thorsten (Dienstag, 27 März 2018 15:48)
Was mich ein wenig abschreckt ist dass ich nicht weiss, wie die Vorabsteuer genau berechnet wird. Kaufe ich z.B. für 2.000 Euro OLP und diese sind Ende des Jahres nur noch 1500 Euro wert, steigen dann aber bis Ende des Folgejahres wieder auf 2000 Euro , muss ich dann auf den "Jahresgewinn" , der ja eigentlich keiner ist dennoch steuern zahlen, oder wird jeder Jahresendkurs auf den einzigen Kaufkurs bezogen. Wenn das nicht der Fall ist kann es ja sein, dass ich alle 2 Jahre neue Vorabsteuern leisten muss.
Alexander (Dienstag, 27 März 2018 20:28)
Hallo Benny,
ob es einen Broker mit kostenfreien Sparplänen gibt, weiß ich nicht. Vielleicht auf haueigene Fonds. 2,5 % ist Wucher.
Hallo Thorsten,
die Vorbesteuerung läuft wie bei Aktien. Wenn du am Jahresende 500 € Verlust hast, dann kommt das in einen Verlusttopf (die REITs/Fonds werden virtuell verkauft und zurückgekauft). Hast du nächstes Jahr wieder einen Gewinn, wird dieser mit deinem Verlusttopf verrechnet. Sollte dann immer noch ein Gewinn sein, dann wird darauf Steuer fällig. Allerdings werden keine Gewinne vorgetragen, die sind versteuert und damit erledigt.
ABER, das betrifft nur thesaurierende Fonds etc. OLP ist ausschüttend, daher greift diese Regel nicht. So ist mein Verständnis, wie ich es überall gelesen habe. Ich habe von mehreren Fonds und ETFs mitbekommen, dass die Anbieter deshalb auf ausschüttend umgestellt haben.
Viele Grüße allen
AlKi (Dienstag, 27 März 2018 20:56)
Hallo Thorsten, auch ich bin etwas irritiert was die Besteuerung von Reit`s betrifft. Seit Beginn des Jahren werden die Dividenden von Reit`s nicht mehr als Dividenden bezeichnet sondern als Ertragsgutschrift. Meiner Recherche nach werden die Reit´s ab 01.01.2018 als Investmentfonds geführt. Das heisst es gilt das neue Gesetz für diese analog zu den ETF´s oder Fonds. Das mit der Vorabbesteuerung betrifft dann soweit ich es verstanden habe thesauierende Fonds. Sprich man will die Dividendenerträge nichtausschütttender Etf´s / Fonds gleich in dem Jahr besteuern in dem Dividenden eingenommen werden. Zweite Änderung ist dass die ausländischen Reit´s fiktiv gekauft und verkauft wurden und damit die Steuerfreiheit für Kursgewinne der Reit´s zukünftig entfällt auch wenn diese vor der Einführung der Quellensteuer gekauft wurden. Damals musste man eine Aktie ein Jahr halten dann waren die Kursgewinne steuerfrei. (tja das waren noch schöne Zeiten) Für Aktien gilt diese Steuerfreiheit weiter solange diese vor der Einführung der Quellensteuer eingekauft wurden.
Wobei ich damit rechne dass einige Anleger gegen die Umstatuierung von Reit zu Investmentfond klagen werden. Es kann schlecht sein das Vonovia(deutscher Reit)
als Aktiengesellschaft geführt wird während ausländische Reit´s als Fondsgesellschafen gelten. Soweit mein Wissenstand.
Was mich betrifft heisst dass einfach mal abwarten wie sich die neue Besteuerung auswirkt
und dann entsprechend reagieren.
Gruss AlKi
dieter (Donnerstag, 29 März 2018 10:01)
Ich hatte mal realty income für 29 Dollar gekauft , nach über 100 % Steigerung habe ich verkauft. Nun suche ich weiter nach guten Reits. Wer hat den noch einige gute Ideen? Ich habe mir noch NMFC gekauft. Ein langweiliger solider Reit . Und solche Suche ich noch. Für weitere Ideen bin ich Dankbar.
Alexander (Donnerstag, 29 März 2018 16:50)
Hallo Dieter,
ich habe 10 REITs im Depot, alle langweilig. Wie die sich entwickeln, weiß ich natürlich nicht. Es gibt auch einige Webseiten, die haben REIT-Finder z. B. dividend.com. Letztlich bleibt einem etwas Hausaufgaben nicht erspart. Interessant ist auch der kanadische Markt, der Aufwand wegen der Quellensteuer hält sich in Grenzen. Wenn es um die Dividende geht, dann lohnt ein Blick nach Deutschland (Hamborner, Alstria Office), englische kenne ich keine.
Viele Grüße
Dirk Söhnholz (Freitag, 30 März 2018 09:54)
Hallo Alexander, ich habe relativ viele REITs und Immobilienaktien im Depot aber keine direkten Immobilien mehr. Nachdem ich vor einigen Jahren v.a. Wert auf fundamentale Analysen (v.a. Qualität und Value) gelegt habe (siehe Ve-RI Listed Real Estate Fonds, dessen Konzept ich maßgeblich mitentwickelt habe und der vor kurzem mit dem EURO Fund Award ausgezeichnet wurde), selektiere ich heute vor allem nach Goverance ("gute Unternehmensführung) und anderen ESG (Environment, Social, Governance) Kriterien. Das klappt ziemlich gut (siehe Real Estate ESG Portfolio auf www.diversifikator.com; unter "Downloads" sind auch die Portfoliobestandteile zu sehen. Viele Grüße, Dirk
Susana (Samstag, 31 März 2018 12:37)
Leider konnte ich keine einzelnen Reits nach ESG (Environment, Social, Governance) heruasfiltern. Lediglich den Hintergrund, dass das Model funktioniert.
Wäre Klasse wenn mir jemand als Stütze helfen könnte. Bin völlig NEU im Reit Bereich.
FRT Federal Realty Investment Trust ( Reit – retail)
UHT Universal Health Realty Income Trust (Reit - healthcare facilities)
ORC Orchid Island Capital Inc ( Mortgage investment)
....usw. es gibt sooooo viele ....mich beeinflusst leider sehr die Jahresperformance der letzten 3-5 Jahre. Die ist ja meist nicht so gut bei all jenenen Reits von denen gesprochen wird. Aber ich will ja LANGFRISTIG.
Susana
Askell (Sonntag, 01 April 2018 09:05)
Hallo Alexander,
sehr, sehr gut. Danke, da kann man von Dir wieder viel lernen. Den Beitrag werde ich noch oft lesen, bis ich alles verinnerlicht habe. Und ich sehe es so wie Eberhard aus dem Rheinland, und ich bin seit 25 Jahren Hausverwalter in Berlin in geschäftsführender Position.
Gruß Askell
Alexander (Sonntag, 01 April 2018 11:20)
Hallo Dirk,
eine beeindruckende Vita. Das zeigt mir mal wieder, was ich nicht weiß und das ich als Kleinanleger letztlich mit einer Nadel im Dunklen herumstochere. Ich muss noch viel lernen. Im Laufe der Zeit gründet sich durch persönliche Erfahrungen ein eigenes Weltbild (auch im Kapitaluniversum), welches bei jedem durch unterschiedliche Wahrnehmungen anders ausschaut. Ich habe inzwischen meine Wohlfühlposition gefunden, werde aber versuchen, weiterhin meinen Horizont zu erweitern.
Hallo Susana,
bei Trust muss man vorsichtig sein, dass man nicht in die persönliche Steuer fällt. Hier lohnt es sich, auf der Webseite der Anbieter zu suchen. Unter Tax-Information findet man da oft etwas. Bei REITs sollte man die Performance nicht Übergewichten, am Wert einer Immobilie ändert sich in der Regel über Nacht nichts und die Mieterträge sind oft über einen längeren Zeitraum fix. Die Kurse werden viel von den Erwartungen der Marktteilnehmer beeinflusst. Bei einem REIT stelle ich das regelmäßige Einkommen und weniger eine Wertsteigerung in den Vordergrund, eben wie bei einer Einzelimmobilie.
Hallo Askell,
als Hausverwalter kennst du ja die Misslichkeiten mit Mietern und Vermietern zur genüge. Wem Einzelinvestments in Immobilien Spass macht, der hat das richtige Hobby gefunden. Ein Bekannter hat 25 Wohnungen und fühlt sich wohl damit, ich habe vom Vermieten die "Nase voll". Im übrigen teile ich ebenfalls die Sichtweise von Eberhard.
Viele Ostergrüße an alle
Alexander
Ralf (Sonntag, 01 April 2018 11:34)
*WICHTIG* ***EILMELDUNG***
Ab dem 1.4.18 werden in für Deutsche ALLE US REITS pauschal mit 52% US Steuer belegt.
Ist gerade vom Trumps Beraterteam durchgesickert.
Peter Altmeier hat sich sofort in den Flieger gesetzt und versucht Trump mit einem Koerbchen Ostereier zu besänftigen.
Na dass denn ich mal ein Osterfest :-)
Pacis erit vobiscum
Alexander (Sonntag, 01 April 2018 14:35)
Danke für den Hinweis, ich habe gerade sämtliche REITs zum Verkauf gestellt.
Hauptsache raus und retten, was zu retten ist.
Stefab (Montag, 02 April 2018 07:04)
Ist wohl ein Aprilscherz oder
Ralf (Montag, 02 April 2018 14:38)
Na klar ! :-)
Jan (Montag, 02 April 2018 15:15)
Hallo, ich bin über einen globalen etf in reits investiert - glaubt ihr die aktive Selektion kann überrendite (oder weniger risiko) bringen? Was ist euer ziel? Viele grüße und alex danke für deine Arbeit :)
Alexander (Dienstag, 03 April 2018 20:41)
Hallo Jan,
eine aktive Selektion kann durchaus eine Überrendite UND weniger Risiko bringen. Es kommt darauf, wie es gemacht wird.
Mein Ziel (bei REITs):
Regelmäßig meine Dividende kassieren und mich über das Geld für Nichtstun freuen. Mehr erwarte ich nicht.
Und Danke für das Lob :)
Viele Grüße
Alexander
Ole (Donnerstag, 05 April 2018 22:06)
Hallo,
sag mal, gibt es, äquivalent wie für ETFs (z.B. just etf) auch eine gute Webseite für Rites? Oder wie gehst Du da bei der Suche vor? danke und Grüße
Ole
AlKi (Freitag, 06 April 2018 11:00)
Hallo Ole, im Internet gibt es eine englischsprachige Seite und zwar www.reit.com. Diese wird von einer Interessenvertretung der Reitgesellschaften betrieben. Hilft ein wenig sich zu informieren. Gruss AlKi
Dirk Söhnholz (Freitag, 06 April 2018 16:16)
Hallo Susanna, Du hast nach Immobilienaktien/REITs und ESG (Environment, Social, Governance) Kriterien gefragt. Morningstar vergibt Sustainability Rating für Fonds (Kategorie Immobilienaktien), die man bei den Fondsgesellschaften anfragen kann. Der von mir erwähnte Ve-RI Listed Real Estate schneidet dabei meines Wissens sehr gut ab. Ich selbst selektiere REITs und Immobilienaktien (fast) nur nach ESG Kriterien (siehe meine Webseite), allerdings muss man die entsprechenden ESG Ratings (sehr) teuer einkaufen. Vielleicht findet man bei Arabesque.com unter S-Ray etwas dazu, das habe ich nicht geprüft. Nach vergangener Rendite zu selektieren macht m.E. auch bei REITs/Immobilienaktien keinen Sinn.
Vita (Mittwoch, 16 Mai 2018 22:55)
Hallo,
am Wochende hatte ich ein gutes Gespräch mit meinem Freund. Er möchte ältere Wohnungen kaufen und diese sanieren um den Quadrat - Mietpreis um bis zu 50% zu erhöhen... Sein Ziel ist eine Eigenkapitalrendite von ca. 20%. Und das fand ich sehr interessant. Da ich mit durchschnittlich 6% bei den Reits rechne, ist das doch schon ein etwas großer Unterschied. Da hier bereits mehrere ihre Immobilien veräußert haben und dafür Reits erworben haben und die Mieteinnahmen fast kompensiert haben - würde ich gern wissen, wie das funktioniert hat - da die diverenz doch zu groß ist??
Alexander (Donnerstag, 17 Mai 2018 18:05)
Hallo Vita,
ich kenne da zu wenig Zahlen von deinem Bekannten. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt keine Schulden, sondern eben nur das Eigenkapital. Hier wären auch 50 % oder 70 % möglich. Bei REITs rechnet man aber die Gesamtkapitalrendite. Würde ich einen Kredit zu 1 % aufnehmen und eine Aktie mit 6 % Dividendenrendite kaufen, dann hätte ich ebenfalls möglicherweise eine Eigenkapitalrendite von 20 %. Die Immobilien habe ich verkauft, weil mich das Vermieten nervt und die Gesamtrendite unterm Strich eher so groß war, wie bei REITs.
Viele Grüße
Alexander
Vita (Sonntag, 20 Mai 2018 12:15)
Ok, alles klar danke...
Eine andere Frage, ich meine ich hätte das mal bei dir irgendwo gelesen. Was zahlst du für die Reits beim OnVista Freebuy Model? 12/13 Euro pro Order?
Alexander (Sonntag, 20 Mai 2018 15:46)
Wenn ich bei Tradegate, Quotrix oder L&S kaufe, zahle ich zwischen 0,80 und 1,50 € Gebühr. In Frankfurt oder Stuttgart ist es etwas mehr, lediglich direkt in NY wird es etwas teurer, da können es schon mal 12 € sein.
In NY kaufe ich eher nicht, da diese sonst extra eingebucht werden.
calvin king (Sonntag, 03 Juni 2018 18:10)
Guten Tag, ich bin ein registrierter privater Geldverleiher. Wir geben Kredite aus, um Menschen, Firmen und Privatpersonen zu helfen, ihren Finanzstatus auf der ganzen Welt mit sehr niedrigen jährlichen Zinssätzen von nur 2% in einem Jahr bis zu 30 Jahren Tilgungsdauer in irgendeinem Teil der Welt zu aktualisieren. Wir vergeben Kredite von 5.000 Euro bis 500 Millionen Euro. Unsere Kredite sind gut versichert für maximale Sicherheit ist unsere Priorität. Interessierte Personen sollten uns per Email kontaktieren: calvinkingloanmanagementfirms@gmail.com
Kredit Angebot.
Kai (Dienstag, 03 Juli 2018 15:23)
Ich habe eben über GENO Broker versucht, weitere REIT Aktien zu kaufen von Realty oder Annaly. Online geht es nicht, es erscheint Fehlermeldung, die anzeigt, dass diese Papiere "Alternative Investmentfonds" seien und Privatpersonen dies nicht kaufen dürfen. ---- Am Telefon erklärte man mir, die neue EU Gesetzgebung verhindere, dass man diese Papiere weiterhin als Privatperson in Deutschland kaufen dürfe. ---- Bei über welche Broker kauft ihr REIT Aktien ?
Alexander (Dienstag, 03 Juli 2018 20:21)
Hallo Kai,
ich hatte Anfang Juni über OnVista problemlos gekauft. Bin mal gespannt, wenn ich Freitag einen REIT nachkaufe. Wenn es Probleme gibt, dann eröffne ich ein Konto in den USA, irgendwas fällt mir schon ein. Kann ja nicht sein, dass die EU mir sagt, was ich kaufen darf und was nicht.
Grüße
Pat (Montag, 30 Juli 2018 13:34)
Hallo Alexander, ich bin seit geraumer Zeit stiller Mitleser und sehr beeindruckt von deiner Anlagestartegie und deinem Portfolio. Ich habe für meine Realty Income Aktien im Verrechnungskonto Stornos für die Dividende in 2017 gehabt und dann relativ viele Zahlungseingänge, teilweise mit sehr kleinen Beträgen. Ich finde leider zu den Stornos nichts im Netz und die Bank konnte mir dazu keine richtige Auskunft geben. Hast du Erfahrung damit und kannst mir evtl. weiterhelfen? Danke schon mal im Voraus.
Grüße
Alexander (Montag, 30 Juli 2018 18:13)
Hallo Pat,
das habe ich bei mehreren REITs, schon lustig, wenn man dann 20 Abrechnungen hat.
Ich vermute, das hängt mit der Steuerreform bei Fonds zusammen (REITs werden ja als Fonds behandelt).
Die Dividende wird storniert und ein Teil, meistens kleine Beträge, als Ausschüttung der Einlage deklariert. Warum das so ist, keine Ahnung, vielleicht weil eine Immobilien verkauft wurde (gefährliches Nullwissen)? Jedenfalls habe ich dann wieder eine geänderte Dividendengutschrift bekommen. Zähle ich die Stornos und Gutschriften zusammen, bleibt sogar ein kleines Plus im Vergleich zu vorher. Wie sich das steuerlich auf meinen EK auswirkt, kann ich nicht sagen. Da es sich um wenige Cent handelt, habe ich das nicht näher verfolgt. Ich rede mir ein, es betrifft nur die Dividenden 2017 und ab 2018 läuft wieder alles wie gewohnt. Ich hatte bisher nicht die Lust, mir wegen 1 oder 2 € (die ich mehr bekommen habe) große Gedanken zu machen.
Grüße
Alexander
Vita (Freitag, 01 Februar 2019 22:53)
Hey,
du besitzt REITs nun schon etwas länger als ich. Habe mir die ersten REITs erst Ende letzten Jahres geholt.
Wie genau läuft es mir den Steuern?
„Ausschüttungen von REITs aus den USA unterliegen einem Quellensteuersatz von 30 Prozent, doppelt so hoch wie bei normalen Dividenden. Die Differenz von 15 Prozent wird auf Antrag in den USA erstattet. Diese Belastung trifft viele Anleger, da die US-REITs häufig in Depots vorhanden sind.“
Jan (Samstag, 16 November 2019 17:17)
Ich habe eine generelle Frage: Wie findet man denn überhaupt die REIT's? Ich lese immer über einzelne REIT's in diversen Beiträgen und Artikeln, aber gibt es irgendwo eine Datenbank, wo man eine Übersicht hat? Oder eine Website, die in Ihrer Suchfunktion für Wertpapiere auch die Möglichkeit bietet, nach REIT's zu filtern?
Alexander (Sonntag, 17 November 2019 10:37)
Hallo Jan,
du wirst bei REITs eher im englischsprachigen Raum fündig werden. Einfach nach REIT screener oder REIT finder suchen, dann kommt einiges. Z. B. hier
https://www.reit.com/investing/reit-directory
Ansonsten kann man z. B. bei vielen Screener über die Dividendenrendite suchen, da REITs oft rel. hohe Renditen haben, filtert man die schnell raus. So bieten inzwischen auch einige Banken Screener an. Oder man schaut auf den verschiedenen Blogs, da sind die gängigen immer wieder vertreten. Über REITs und Hochdividendenwerte wird sehr viel bei Seeking Alpha geschrieben. Notfalls lässt man das von google übersetzen.
Grüße Alexander